Jak zdanit příjmy z pronájmu bytu za rok 2024: Kompletní průvodce pro pronajímatele

Pronajímáte byt, dům nebo jinou nemovitost a nejste si jistí, jak správně zdanit příjem z nájmu? V tomto článku vám krok za krokem vysvětlíme, jak příjmy z pronájmu zdanit, jaké výdaje si můžete uplatnit, zda musíte vést evidenci, a jak předejít chybám, které by vás mohly přijít draho.

Základní pravidla: Kdy se daň z příjmu z pronájmu platí?

Příjmy z pronájmu nemovitosti (např. bytu, domu, garáže) jsou příjmy podle § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Patří mezi tzv. ostatní příjmy a zdaňují se v rámci daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob.

Daňové přiznání musíte podat, pokud:

• jste zaměstnanec a příjmy z pronájmu přesáhnou 20 000 Kč ročně,
• nebo pokud celkové příjmy (i z jiných činností) přesáhnou 50 000 Kč ročně.

Z příjmů z pronájmu se neodvádí sociální ani zdravotní pojištění, pokud se nejedná o podnikání (např. krátkodobé pronájmy jako Airbnb).

Jak správně danit příjmy z pronájmu?

Forma zdanění

Můžete si vybrat mezi dvěma způsoby uplatnění výdajů:

Paušální výdaje

• 30 % z příjmů, maximálně však 600 000 Kč za rok.
• Není nutné vést podrobné účetnictví, pouze evidenci příjmů.
• Nelze současně uplatnit paušál na dopravu ani příspěvky do fondu oprav.

Skutečné výdaje

• Uplatňujete výdaje, které jste prokazatelně vynaložili na dosažení, zajištění a udržení příjmů.
• Nutnost vést časovou evidenci příjmů a výdajů a schovávat doklady až 3 roky zpětně (8 let při ztrátě).

Mezi daňově uznatelné výdaje patří:

• poplatky realitní kanceláři,
• odpisy nemovitosti,
• úroky z hypotéky (u starších hypoték až 300 000 Kč, u novějších 150 000 Kč),
• pojištění nemovitosti,
• daň z nemovitosti,
• náklady na opravy, údržbu a vybavení,

• paušál na dopravu (viz níže).

Paušál na dopravu

Pokud v souvislosti s pronájmem používáte soukromé vozidlo, můžete si uplatnit paušální výdaj na dopravu:

• 5 000 Kč měsíčně (60 000 Kč ročně), pokud je auto používáno výhradně pro pronájem,
• 4 000 Kč měsíčně (48 000 Kč ročně), pokud je vozidlo používáno částečně.

Pozor: Paušál na dopravu lze uplatnit pouze při vedení skutečných výdajů.

Fond oprav a jeho uplatnění

• Příspěvky do fondu oprav jsou daňovým výdajem v okamžiku úhrady, ale pouze pokud nejsou vynakládány na technické zhodnocení.
• Pokud SVJ použije příspěvek na investici (např. výměna výtahu), je nutné si vyčíslit poměrný podíl a uplatnit ho jako odpis majetku.

Praktické rady pro vedení evidence

Pokud uplatňujete skutečné výdaje, musíte vést:

• evidenci příjmů a výdajů,
• evidenci hmotného majetku a jeho odpisů,
• záznamy o pohledávkách a závazcích (zejména při ukončení nájmu),
• přehled výdajů na automobil, pokud uplatňujete paušál,
• doklady minimálně 3 roky zpětně (8 let při ztrátě).

Termíny pro daňové přiznání za rok 2024

• 1. dubna 2025 – běžný termín pro podání papírového daňového přiznání.
• 2. května 2025 – termín pro elektronické podání.
• 1. července 2025 – pokud přiznání podává daňový poradce (plná moc musí být doručena FÚ do 2. 4. 2025).

Jak se počítá daň?

Základ daně tvoří:

Příjmy – výdaje = základ daně

Následně se uplatní daňové sazby:

• 15 % do hranice 1 582 812 Kč (pro rok 2024),
• 23 % z částky nad tuto hranici.

Základ daně můžete dále snížit o:

• nezdanitelné položky (§ 15 zákona),
• slevy na dani (§ 35ba a násl.), např. na poplatníka (30 840 Kč), na děti, na manžela, školkovné.

Krátkodobé pronájmy a podnikání

Pozor: Pokud poskytujete krátkodobé pronájmy (např. Airbnb) nebo pronajímáte více nemovitostí, může být vaše činnost považována za podnikání. V takovém případě:

• musíte mít živnostenské oprávnění,
• zdaňujete příjmy podle § 7 zákona (příjmy z podnikání),
• platíte sociální a zdravotní pojištění.

Rizika nepřiznaného pronájmu

• Finanční úřad může doměřit daň a uplatnit paušální výdaje (30 %), i pokud jste ve skutečnosti vynaložili víc.
• Kromě daně zaplatíte i úrok z prodlení (aktuálně 12 % ročně) a penále 20 % z doměřené daně.
• Bez smlouvy riskujete neplacení nájemného a potíže s vyklizením bytu.

Co všechno si tedy musíte pohlídat

Tip na závěr: Nejste si jistí, co je pro vás výhodnější – paušál, nebo skutečné výdaje? Udělejte si srovnání, nebo se poraďte s daňovým poradcem. Přesně vedená evidence a promyšlená strategie vám mohou ušetřit tisíce korun ročně.